卖房个人所得税征税的方法及免税情况详解

  根据地税系统中是否有房屋原值数据，卖房个人所得税的征税的方法分为两种情况。第一种情况是地税系统中有该房屋的原值数据，或者卖方可提供该房屋的确切的原值数据。在这种情况下，应纳税额的计算公式为：应纳税额=(计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳税等合理费用)×20%。例如，如果房屋的计税价格为500万，原值为400万，原契税和本次交易所缴纳税等合理费用为5万元，则应纳税额为(500-400-5)*20=19万元。第二种情况是地税系统中没有该房屋的原值数据，卖方也没办法提供该房屋的确切的原值数据。在这种情况下，应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税价格×1%。例如，如果房产的计税价格为500万，则应纳税额为500×1%=5万元。

  卖房要不要缴纳个人所得税，取决于三种情况。第一种情况是非住宅类房屋，这样的一种情况下是不能减免个人所得税的，必须缴纳。第二种情况是卖方所售房屋是该家庭的唯一住宅且购买时间超过5年，这样的一种情况下是免缴个人所得税的。第三种情况是家庭唯一住宅但购买时间不超过5年，这样的一种情况下是不能减免个人所得税的。对于属于第一种和第三种情况的，应该要依据以上征税的方法计算并缴纳个人所得税。

  个人所得税的征收根据个人所得税法规定，对于出售自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。具体规定如下：

  1. 住房转让所得的转让收入以实际成交价格为基准。如果纳税人申报的住房成交价格明显低于市场行情报价且无正常理由，税务机关有权核定其转让收入，但一定要保持各税种计税依据一致。

  2. 转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可以凭购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从收入中减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  3. 转让过程中缴纳的税金包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

  4. 合理费用包括纳税人按规定实际支付的装修费用的税务统一发票、住房贷款利息、手续费、公证费等。

  5. 如果纳税人没办法提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税所得额，税务机关能够准确的通过相关规定，在1%-3%的幅度内核定征收。

  6. 对于个人转让自用五年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

  根据计算出的应纳税所得额，适用20%的税率计算个人所得税。纳税人需要在规定的时间内向税务机关申报并缴纳个人所得税。在申报时，需要出示相关的证明材料和凭证，如购房合同、发票、税务统一发票等。税务机关将根据提供的材料来审核，并核定个人所得税的缴纳金额。

  卖房个人所得税的征税的方法和免税情况是根据个人所得税法规定的。依照房子原值数据的有无，和房屋是否为家庭唯一住宅且购买时间超过5年，能确定个人所得税的征税的方法和是否免税。纳税人在计算和缴纳个人所得税时，需要出示相关的证明材料和凭证，并依规定的时间和程序做申报和缴纳。